Eduard Mendiluce es consejero delegado de Anticipa y Aliseda, servicers propiedad del fondo de inversión Blackstone, que gestionan más de 35.000 viviendas en régimen de alquiler y venta en España. Fueron constituidas con activos inmobiliarios procedentes del sector financiero. Mendiluce es licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales por la UAB y máster en administración de empresas por Esade. Ha trabajado en Caixa Holding, Port Aventura y CatalunyaCaixa antes de incorporarse como máximo directivo de Anticipa. Desde su posición, le ha tocado lidiar con las dificultades que representa el mercado de alquiler en España, en gran medida termómetro del acceso a la vivienda para los colectivos más vulnerables. Blackstone arrastra la etiqueta de fondo buitre, atribuido a los instrumentos que intentan maximizar la inversión en el mercado inmobiliario a corto plazo sin tener en cuenta el impacto social de su gestión. Mendiluce no acepta la descripción y defiende la voluntad de permanencia del grupo inmobiliario en el mercado español .

¿Qué evolución espera en el mercado inmobiliario en 2021?

Esperamos un año de clara mejoría de actividad y recuperación de la confianza, sobre todo a partir del segundo semestre. Los fondos del Plan de Recuperación de Europa deberían empezar a ser una realidad también para el sector inmobiliario, aprobando proyectos concretos y evitando que se quede dinero europeo sin utilizar por falta de capacidad de gestión.

¿Cómo han evolucionado los precios durante este periodo? ¿Han bajado más de lo esperado? 

Los precios han evolucionado de forma distinta según zonas, obra nueva, segunda mano o vivienda en zonas turísticas con mayor impacto de la pandemia. Todavía es prematuro valorar 2020 en términos de precios pero, sin duda, está ayudando al mercado el hecho de mantener tipos de interés en niveles tan bajos. Consideramos que sería positivo el análisis de modelos que han funcionado en otros países para permitir el acceso a la compra de vivienda de muchos jóvenes que, de otra forma, no pueden permitírselo.

¿Se ha notado la entrada en vigor de la ley que regula los precios del alquiler en Cataluña?

La oferta de vivienda en alquiler -sin contar el efecto del trasvase de vivienda turística- se ha reducido desde la primera semana en que se aprobó esta regulación. Creemos que va a generarse un mercado paralelo fuera del control regulatorio en detrimento de los inquilinos, como ha sucedido en otros mercados donde se han regulado los precios.

Se ha escogido el peor momento para su aprobación porque, tal y como se advirtió, los precios de alquiler ya habían iniciado un cierto ajuste como consecuencia de la crisis derivada de la pandemia.

¿Favorecerá el objetivo para el que fue creada?

 Los precios tenderán a subir como consecuencia de este desequilibrio entre oferta y demanda. Los efectos negativos están contrastados en varios países donde han pasado por este proceso mucho antes que nosotros.

¿Cómo ha afectado la pandemia en la actividad que realiza Anticipa? ¿Qué ha ocurrido con las moratorias de alquileres?

Hemos trabajado de forma intensa durante estos meses ofreciendo apoyo a nuestros inquilinos, acordando moratorias y planes de pago ante la situación de pérdida de ingresos de algunas familias. La venta de inmuebles también se ha resentido, pero menos de lo esperado inicialmente.

¿Cómo ha afectado todo eso a los resultados de su empresa?

Hemos tenido que realizar un esfuerzo importante en la contención de gastos operativos y de estructura para reducir el impacto de un año complejo. Los equipos han respondido desde el primer momento con un alto grado de responsabilidad, compromiso y sensibilidad social. Hemos invertido recursos en digitalizar parte de nuestros procesos comerciales y back office.Desde muchos colectivos sociales se señala a los grandes tenedores como causantes (aunque no únicos) del problema. No creo que usted comparta esa opinión.

Tener un déficit de vivienda social o asequible respecto a la media europea de más de dos millones de viviendas sitúa cuál es el problema en su contexto. Este déficit no se puede atribuir a los grandes tenedores. Es responsabilidad de la Administración asegurar un parque de vivienda para atender a familias con dificultades de acceso a la vivienda.

¿A qué se debe esa imagen que se han trasladado a la sociedad?

La gravedad de la situación después de tantos años con déficit de vivienda pública en alquiler no permite soluciones rápidas ni efectivas desde las administraciones. Lo que se ha hecho es trasladar al propietario privado esta obligación a través de la regulación, para obtener una solución rápida.

La cuestión es la dudosa legalidad de algunas de estas medidas impuestas. Lo lógico sería trabajar conjuntamente para acordar convenios de colaboración, como estamos reclamando desde hace más de cinco años a las administraciones.

¿Son ustedes responsables del fenómeno de la gentrificación?

Tratamos de contribuir a solventar el problema de la escasez de oferta poniendo vivienda en el mercado. La gentrificación es el resultado de que los grandes centros urbanos son lugares donde cada vez más gente quiere vivir, aunque a raíz de la pandemia eso ha cambiado.

La solución, de nuevo, es proveer más oferta al mercado y no el control de rentas.

En nuestro caso, alquilamos y vendemos viviendas de segunda mano a precios medios de 115.000 euros y alquileres promedio de 595 euros al mes. 

No negará que los grandes tenedores han contribuido a esa visión poco empática socialmente con una gestión destinada a maximizar el beneficio de los activos.

Nosotros siempre hemos tenido una vocación de permanencia a largo plazo en el mercado español, que nos ha llevado desde un inicio a dialogar constantemente con todos nuestros stakeholders siempre en busca de un acuerdo favorable para todas las partes. Además, para aquellos casos de vulnerabilidad extrema, hemos ofrecido ayuda a través de nuestro propio programa de inserción sociolaboral.

Muchas de las viviendas ocupadas pertenecen a grandes tenedores ¿qué responsabilidad les toca en el fenómeno de la ocupación? 

La ocupación ilegal debe tratarse con mucho cuidado por el efecto llamada y el daño que puede generar frente a otras familias que están pagando su alquiler o hipoteca con dificultades. Es otro ejemplo donde es importante discernir caso a caso, y proponer acuerdos con los propietarios para alojar a las familias sin recursos, evitando que se lleven a cabo actividades ilícitas. 

¿Hasta qué punto la ley favorece el fenómeno? 

En Cataluña, según el decreto 17/2019, se obliga a ofrecer alquiler social a ocupas bajo determinadas circunstancias. El resultado es un incremento del número de ocupas: Cataluña ya es la comunidad con más del 50% del total de ocupaciones de España.

Asimismo, el reciente decreto 37/2020 aprobado por el Gobierno español que prohíbe desahuciar mientras dure el estado de alarma, pone en el mismo plano a familias que no pueden pagar alquiler o hipoteca que a ocupas. No parece que sea lógico. 

¿Qué hay que hacer con los colectivos más vulnerables?

Ampliar el parque de vivienda en alquiler social y asequible. El primero (social), es responsabilidad estrictamente pública y en el segundo (asequible), se requiere la colaboración con promotores e inversores privados para acelerar su puesta en marcha.

Para atender las necesidades más acuciantes del corto plazo, hay que aprobar un esquema de ayudas públicas a las familias con dificultades de pago y acordar con propietarios los incentivos adecuados para que destinen su vivienda al alquiler asequible. No digamos que no hay dinero porque no es cierto. 

El parque público de vivienda es insuficiente, pero desde la Administración no se ha querido acometer el problema, argumentado un exceso de oferta procedente de la crisis inmobiliaria. ¿Era acertado ese diagnóstico?

Se trata de cuestiones distintas. España necesita un parque de vivienda en alquiler asequible como tienen el resto de países de Europa, especialmente en las zonas donde los precios han crecido más. El exceso de stock proveniente de la crisis de 2008-2014 no se localiza precisamente en las zonas de mayor necesidad de vivienda asequible, por tanto esa vivienda no sirve para dar solución a este problema. Para movilizar este stock, en todo caso, debería haberse acordado con sus propietarios el tipo de esquema al que me refería anteriormente.

En estos momentos, parece que ya se acepta la falta de oferta y que la manera de suplirla es a través de la colaboración público-privada. Pero también es cierto que los privados se han resistido a hacer vivienda social. ¿Por qué?

No se han resistido, pero hay que proponer esquemas jurídicos que den estabilidad a largo plazo al inversor. Cuanta mayor incertidumbre se detecte en un pliego de condiciones, mayor será el coste de capital exigido al proyecto y menor la probabilidad de acuerdo

¿Cómo puede incidir en el mercado el plan del Ministerio de Transportes de llevar a cabo 20.000 viviendas?

Todo lo que contribuya a la creación de parque va en la buena dirección y lo aplaudimos. El anuncio de 20.000 viviendas, sin embargo, no cubrirá ni de lejos el déficit de vivienda asequible que necesita nuestro país. Hay que dotar de fondos a las comunidades autónomas para que desarrollen de forma masiva planes de desarrollo en régimen de concesión con la intervención privada bajo una misma estructura de pliegos de cláusulas concesionales previamente consensuados.

La newsletter de activos

Gemma Martínez da voz a los protagonistas de la nueva economía, que se atreven a decir cosas diferentes.

Suscríbete

Te puede interesar

Desde el 2008, el módulo de VPO no se había tocado. Ahora la Generalitat lo ha revisado. ¿Qué efecto tendrá esa medida en el mercado?

Permitirá que los operadores e inversores privados puedan invertir en la promoción de vivienda protegida con rendimientos más adecuados, pero siempre que se les asegure un entorno regulatorio y jurídico estable. Lo primero, sin lo segundo, no va a generar el impacto positivo deseado.

All copyrights for this article are reserved to Portada

Quantcast